Dvě možnosti: nájem 4 % ročně, nebo nižší cena
Vedle klasického modelu, kdy společnost ze skupiny e-Finance si po koupi byt od investora zpětně pronajímá za nájemné ve výši 4 % ročně z kupní ceny, nabízí e-Finance také variantu pro ty, kteří pravidelný příjem v prvních letech nepotřebují. Místo nájemného získají výhodu už při koupi v podobě nižší pořizovací ceny. Investor si tak může vybrat: buď chce z bytu pobírat pravidelný příjem už od začátku, nebo budoucí pětiletý výnos promění rovnou v nižší cenu při pořízení nemovitosti.
Byt za 3,45 milionu vyjde přibližně na 2,9 milionu
Princip druhé varianty je jednoduchý. Modelový byt má bez pětiletého omezení hodnotu 3 454 500 Kč. Kupující se stane jeho vlastníkem, ale po dobu následujících pěti let bude mít právo byt užívat a provozovat společnost ze skupiny e-Finance. Proto je cena takto zatíženého vlastnického práva nižší. V modelovém příkladu činí kupní cena 2 899 784 Kč. Kupující tedy zaplatí o 554 716 Kč méně, což odpovídá přibližně 16,1 % výchozí ceny. Nejde o levnější byt bez podmínky. Nižší cena zohledňuje skutečnost, že prvních pět let nemůže vlastník byt sám používat ani z něj pobírat nájemné. Právo byt po tuto dobu užívat a získávat z něj výnosy má e-Finance.Proč právě rozdíl kolem 16 procent?
Rozdíl mezi oběma možnostmi ukazuje kalkulačka na příkladu bytu A-205. Při koupi za plnou cenu 3 454 500 Kč si byt od kupujícího zpětně pronajme EFI Palace. Nájemné ve výši 4 % ročně z kupní ceny činí 138 180 Kč za rok, tedy 11 515 Kč měsíčně. Za pět let tak kupující obdrží celkem 690 900 Kč na nájemném, což odpovídá 20 % zaplacené ceny. Při druhé variantě kupující zaplatí 2 899 784 Kč a na pět let přenechá EFI Palace požívací právo k bytu. Po tuto dobu nedostává nájemné. Výhodu získá hned při koupi: zaplatí o 554 716 Kč méně, tedy přibližně o 16,1 % proti plné ceně. Snížení kupní ceny proto není totožné se součtem pětiletého nájemného. Jde o dvě odlišné nabídky: pravidelný příjem během pěti let, nebo nižší částka potřebná k pořízení bytu. Obě varianty v kalkulačce pracují také s modelovým růstem ceny bytu o 5 % ročně. Při tomto předpokladu by hodnota stejného bytu za pět let dosáhla v obou variantách přibližně 4 408 915 Kč, tedy o 954 415 Kč více než dnes. U koupě za plnou cenu kalkulačka přičítá k tomuto růstu přijaté nájemné. U koupě za nižší cenu počítá rozdíl mezi budoucí hodnotou bytu a skutečně zaplacenou kupní cenou. Výsledky shrnuje tabulka.
Vyšší procentní zhodnocení u druhé varianty vychází z nižší zaplacené kupní ceny. V korunách je naopak modelový výsledek vyšší u varianty se zpětným nájmem. Procenta 47,6 % a 52,0 % vyjadřují zhodnocení za celých pět let, nikoli za jeden rok.
Růst ceny o 5 % ročně je pouze modelový předpoklad, nikoli příslib budoucího vývoje. Růst hodnoty bytu není vyplaceným příjmem; v peníze se promění až případným prodejem. Srovnání nezohledňuje případné daně, náklady financování či prodeje ani další zhodnocování přijatého nájemného nebo částky ušetřené při koupi.
Vlastníkem jste přitom od začátku
Kupující nečeká pět let, než byt získá. Vlastníkem se stává už při koupi a zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Současně má být na jednotce na dobu pěti let zřízeno požívací právo ve prospěch e-Finance. To umožní e-Finance po tuto dobu byt užívat a provozovat k pronájmu. Po pěti letech toto právo skončí a vlastník může s bytem naložit podle svých potřeb. Takový model proto dává největší smysl lidem, kteří vědí, že byt prvních pět let sami nepotřebují.Typický příklad? Byt pro dítě
Představte si rodiče třináctiletého dítěte. Byt dnes ještě nepotřebuje. Za pět let ale může být plnoleté, začít studovat vysokou školu nebo nastoupit do prvního zaměstnání. Rodiče mohou nemovitost koupit už nyní za nižší cenu. A za pět let se rozhodnout podle situace. Pokud bude dítě studovat nebo pracovat v Brně, může v bytě bydlet. Pokud odejde jinam, může rodina byt pronajímat a příjem použít například na nájem, kolej nebo studium. A pokud bude rodina potřebovat větší finanční částku, může nemovitost prodat. Podobně mohou uvažovat prarodiče, kteří chtějí vytvořit majetkové zajištění pro svá vnoučata.Zajímavé to může být i před důchodem
Stejný princip může oslovit lidi, kteří jsou několik let před důchodem. Dnes mají vlastní příjem a nájemné z dalšího bytu ještě nepotřebují. Mohou proto nemovitost koupit levněji a její ekonomické využití posunout do období, kdy pro ně bude pravidelný příjem důležitější. Po pěti letech mohou byt sami pronajímat a nájemné využívat jako doplněk penze. Nebo se mohou rozhodnout byt využívat, přenechat jej rodině, prodat ho či se s e-Finance dohodnout na další spolupráci.Co můžete s bytem udělat po pěti letech?
- Bydlet v něm sami nebo jej poskytnout dětem či vnoučatům.
- Pronajmout ho vlastnímu nájemci a pobírat pravidelné nájemné.
- Dohodnout se se společností ze skupiny e-Finance na dalším pronájmu za nových podmínek.
- Nemovitost prodat podle tehdejší situace na realitním trhu.
Bratislavská: už existující projekt v Brně
Model se připravuje pro byty v projektu EFI Palace na Bratislavské ulici v Brně. Areál již funguje a skupina e-Finance zde zajišťuje dlouhodobé pronájmy i ubytovací provoz. Právě skutečnost, že e-Finance chce vybrané byty dalších pět let provozovat, umožňuje nabídnout jejich vlastnictví za nižší cenu. Investor si přitom může zvolit, zda dává přednost klasickému zpětnému pronájmu s nájemným 4 % ročně z kupní ceny, nebo nižší pořizovací ceně výměnou za pětileté požívací právo.3,45 milionu versus 2,90 milionu
Na modelovém příkladu je rozdíl dobře vidět: byt s výchozí cenou 3 454 500 Kč lze při pětiletém požívacím právu a uvedených modelových parametrech pořídit za 2 899 784 Kč. Rozdíl činí 554 716 Kč, tedy přibližně 16,1 %. Pro někoho tento model smysl dávat nebude. Kdo chce z investičního bytu příjem hned, může zvolit klasickou variantu se zpětným pronájmem e-Finance a nájemným 4 % ročně z kupní ceny. Kdo ale ví, že byt bude potřebovat až za několik let, může místo průběžného nájemného využít nižší cenu už při jeho koupi. Byt koupíte dnes. Vlastníkem jste od začátku. Naplno ho začnete využívat za pět let. A právě za toto období získáte nižší pořizovací cenu. Uvedené částky představují modelový příklad. Cena konkrétní jednotky, rozsah a doba požívacího práva, výše případného nájemného i výsledná kupní cena budou vždy vycházet z konkrétní nabídky a smluvní dokumentace.FAQ
Jaké dvě možnosti koupě bytu v projektu Bratislavská e-Finance představuje?
První možností je koupě za plnou cenu a zpětný pronájem společnosti ze skupiny e-Finance s nájemným 4 % ročně z kupní ceny. Druhou možností je nižší pořizovací cena výměnou za pětileté požívací právo ve prospěch e-Finance. U této varianty vlastník prvních pět let byt sám nevyužívá ani z něj nepobírá nájemné.
O kolik se v modelovém příkladu sníží kupní cena bytu?
Modelový byt A-205 má bez pětiletého omezení cenu 3 454 500 Kč. Při variantě s pětiletým požívacím právem činí kupní cena 2 899 784 Kč. Rozdíl představuje 554 716 Kč, tedy přibližně 16,1 % výchozí ceny.
Co znamená pětileté požívací právo pro vlastníka bytu?
Po dobu pěti let má společnost ze skupiny e-Finance právo byt užívat, provozovat k pronájmu a získávat z něj výnosy. Vlastník během tohoto období nemůže byt sám používat ani z něj pobírat nájemné. Toto omezení zohledňuje nižší kupní cena. Po pěti letech požívací právo skončí.
Kdy se kupující stává vlastníkem bytu?
Kupující se stává vlastníkem už při koupi a zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Na získání vlastnictví tedy nečeká pět let. Současně má být na jednotce na dobu pěti let zřízeno požívací právo ve prospěch e-Finance.
Kolik činí nájemné při klasickém zpětném pronájmu modelového bytu?
Při kupní ceně 3 454 500 Kč činí nájemné od EFI Palace 4 % ročně z kupní ceny, tedy 138 180 Kč za rok a 11 515 Kč měsíčně. Za pět let kupující obdrží celkem 690 900 Kč na nájemném, což odpovídá 20 % zaplacené ceny.
Proč snížení kupní ceny neodpovídá součtu nájemného za pět let?
Jde o dvě odlišné nabídky. U zpětného pronájmu kupující zaplatí plnou cenu a během pěti let získá nájemné celkem 690 900 Kč. U varianty s požívacím právem nájemné nedostává, ale hned při koupi zaplatí o 554 716 Kč méně. Snížení ceny o přibližně 16,1 % proto není totožné s pětiletým nájemným ve výši 20 % plné kupní ceny.
Jak vychází modelové srovnání obou variant za pět let?
Při modelovém růstu ceny bytu o 5 % ročně dosahuje jeho hodnota za pět let v obou variantách přibližně 4 408 915 Kč. U koupě za plnou cenu kalkulačka sčítá růst hodnoty 954 415 Kč a nájemné 690 900 Kč. Modelové zhodnocení tak činí 1 645 315 Kč, tedy 47,6 % zaplacené ceny. U nižší kupní ceny sčítá růst hodnoty 954 415 Kč a snížení kupní ceny 554 716 Kč. Výsledek činí 1 509 131 Kč, tedy 52,0 % zaplacené ceny. Obě procenta vyjadřují zhodnocení za celých pět let, nikoli za jeden rok. Vyšší procentní výsledek druhé varianty vychází z nižší vstupní ceny; v korunách je modelový výsledek vyšší u zpětného pronájmu.
Je modelový růst hodnoty bytu garantovaný a co srovnání nezahrnuje?
Růst ceny o 5 % ročně je pouze modelový předpoklad, nikoli příslib budoucího vývoje. Budoucí cena závisí na realitním trhu a růst hodnoty ani zisk z prodeje nelze garantovat. Růst hodnoty bytu není vyplaceným příjmem; v peníze se promění až případným prodejem. Srovnání nezohledňuje případné daně, náklady financování či prodeje ani další zhodnocování přijatého nájemného nebo částky ušetřené při koupi.
Pro koho může být varianta s nižší kupní cenou vhodná?
Model může dávat smysl lidem, kteří byt prvních pět let nepotřebují pro vlastní užívání ani jako zdroj nájemného. Článek uvádí například rodiče pořizující byt pro dítě, prarodiče uvažující o bydlení pro vnoučata nebo lidi několik let před důchodem, kteří chtějí příjem z pronájmu využívat až později.
Jak může vlastník s bytem naložit po pěti letech?
Po skončení požívacího práva může vlastník v bytě bydlet, poskytnout jej dětem či vnoučatům, pronajmout vlastnímu nájemci nebo jej prodat podle tehdejší situace na trhu. Může se také dohodnout se společností ze skupiny e-Finance na dalším pronájmu za nových podmínek.
Pro jaký projekt se tento model připravuje?
Model se připravuje pro byty v projektu EFI Palace na Bratislavské ulici v Brně. Areál již funguje a skupina e-Finance zde zajišťuje dlouhodobé pronájmy i ubytovací provoz. Nižší cenu vlastnictví umožňuje skutečnost, že e-Finance chce vybrané byty dalších pět let provozovat.
Platí uvedené ceny a podmínky pro všechny byty v nabídce?
Ne. Uvedené částky představují modelový příklad. Cena konkrétní jednotky, rozsah a doba požívacího práva, výše případného nájemného i výsledná kupní cena budou vždy vycházet z konkrétní nabídky a smluvní dokumentace.