Prodej nemovitosti představuje významný finanční i administrativní krok, který vyžaduje pečlivou přípravu, dostatek času a odborný přístup. Správně připravený byt přiláká bonitní zájemce, zkrátí dobu prodeje a maximizuje prodejní cenu. Pamatujte, že úspěšný obchod stojí na třech základních pilířích: právním prověření, funkčním technickém stavu a dokonalém prvním dojmu.
| Fáze / pilíř prodeje | Klíčové úkony a dokumenty | Na co si dát pozor / Rizika |
| Právní a administrativní příprava | List vlastnictví, prohlášení vlastníka, rozpis měsíčních nákladů (energie, fond oprav), stav naspořených prostředků a úvěrů SVJ. | Právní vady (věcná břemena, spoluvlastnické podíly, nesouhlasící hranice pozemku). |
| Stanovení ceny (ocenění) | Cenové mapy, online kalkulačky, srovnání reálných prodejů, posudek soudního znalce / realitního specialisty. | Nereálná cena (předražený byt odradí, podhodnocený vás připraví o zisk). |
| Celkový technický stav | Oprava funkčních prvků (voda, elektřina, okna, podlahy, topení), doložení účtenek a povolení. | Skryté vady (ze zákona za ně prodávající odpovídá), zbytečně drahé rekonstrukce bez ekonomického smyslu. |
| Vizuální prezentace (home staging) | Profesionální fotografie, neutrální „hotelový“ dojem, odstranění osobních věcí a dekorací, dostatek světla. | Fotografie z mobilu, přeplněný prostor nábytkem, nepřipravený a neuklizený byt. |
Tři nejdůležitější pilíře úspěšného prodeje nemovitosti
-
Právní a administrativní prověření: Ještě před oslovením kupců vyřešte veškeré právní vady. Pro kupujícího si připravte kompletní podklady k nemovitosti i příslušenství (parkovací stání, sklepní kóje, spoluvlastnické podíly na pozemku). Transparentně doložte měsíční náklady na provoz i hospodaření SVJ.
-
Funkční technický stav bez skrytých vad: Nemovitost nemusí projít generální rekonstrukcí, ale klíčové rozvody a prvky (elektřina, voda, topení) musejí být plně funkční. Všechny provedené úpravy doložte fakturami. Zásadní závady nikdy nemaskujte – prodávající za skryté vady odpovídá ze zákona. Kupujícího rovněž informujte o plánovaných investicích domu (zateplení, oprava střechy).
-
První dojem a profesionální home staging: Inzerát prodávají fotografie. Využijte služeb profesionálního fotografa. Byt před prohlídkami důkladně ukliďte, vyvětrejte a odstraňte osobní předměty (rodinné fotografie, nadbytečné dekorace). Prostor musí působit světle, vzdušně a neutrálně, aby si v něm zájemce dokázal představit své vlastní bydlení.
Prodej svépomocí vs. realitní kancelář vs. alternativní investice
-
Prodej přes realitní kancelář: Šetří čas s prezentací, sepsáním kupních smluv a organizačním zajištěním prohlídek. Nevýhodou bývá provize za prodej, vysoká vytíženost makléřů nebo jejich proměnlivá odborná úroveň.
-
Investiční alternativa bez starostí o nemovitost: Držet fyzickou nemovitost vyžaduje vyšší vstupní kapitál, čas na správu a znalost trhu. Koncern e-Finance, a.s. nabízí pohodlnou alternativu v podobě investice do dluhopisů s garantovaným ročním výnosem až 9 %. Takto získaný kapitál využívá skupina e-Finance pro vlastní investice do ziskových projektů – obchodních a administrativních budov, hotelů a rezidenčních nemovitostí. Získáváte tak pravidelný výnos bez starostí s nájemníky, opravami či prodejem.
Doplňující informace k prodeji nemovitosti:
-
Časová náročnost prodeje: Příprava, inzerce a samotný prodej nemovitosti obvykle trvá 3 až 5 měsíců v závislosti na lokalitě.
-
Právní jistota: Při prodeji bytu vždy trvejte na úschově kupní ceny (advokátní, notářská či bankovní úschova) až do zápisu nového majitele do katastru nemovitostí.
- Daň z příjmu a časový test: Od daně z příjmu fyzických osob jste osvobozeni, pokud jste v nemovitosti prokazatelně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud ji vlastníte dostatečně dlouho (tzv. časový test činí 10 let pro nemovitosti nabyté od roku 2021, resp. 5 let u starších nákupů). Osvobození platí i v případě, že jste v bytě bydleli kratší dobu nebo jej prodali před uplynutím časového testu, ale získané prostředky použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby.
- Správní poplatky a náklady prodávajícího: Jako prodávající hradíte především poplatky za ověření podpisů na smlouvách (30–50 Kč za podpis) a případné náklady na vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy (PENB), pokud ho nedodá SVJ. Správní poplatek 2 000 Kč za vklad do katastru nemovitostí ze zákona hradí navrhovatel vkladu – v praxi se smluvně plně přenáší na kupujícího, případně se dělí půl na půl. Stejně tak náklady na advokátní či notářskou úschovu kupní ceny obvykle hradí kupující, nebo se o ně obě strany dělí rovným dílem. Daň z nabytí nemovitosti je již zrušena.