Moderní developerský projekt představuje poměrně náročný proces vyžadující čas i součinnost řady odborníků. Co všechno se za ním skrývá?
Co je developerský projekt
Developerský projekt znamená soubor činností zaměřených nejen na výstavbu, ale také na rekonstrukci nemovitostí. Jednat se může o byty, domy, komerční prostory nebo smíšené objekty. Výhodou developerského projektu pro samotného uživatele je rychlost a minimální administrativní zátěž.
Moderní developerský projekt od prvotního záměru po předání klientům projde několika fázemi. Prvním krokem k realizaci je koupě pozemku a zajištění nutného stavebního povolení. Následuje výstavba, kolaudace a vlastní prodej.
1. Příprava a vize
- Výběr pozemku: Hledá se vhodné místo s dobrou dopravou a občanskou vybaveností. Pozemek současně musí být v souladu s plánem městského rozvoje a platnými zákony. Zejména územní plán bývá poměrně nestabilní. To může v konečném důsledku investici pozastavit nebo prodloužit realizaci v průměru 1 až 3 roky.
- Analýza trhu: Zkoumá se, zda je po bytech či domech v dané lokalitě poptávka. Ověřuje se tak návratnost investice a napomáhá rovněž k adekvátnímu určení kupní ceny.
- Koupě a financování: Developer zajistí pozemek a domluví úvěry s bankou. Důležité je prověřit věcná břemena, případně i soudní spory a skryté závazky předchozích vlastníků.
- Studie proveditelnosti: Studie proveditelnosti představuje zásadní dokument, který komplexně a detailně posuzuje potenciál investičního záměru a jeho návratnost, yield, nebo ziskovost.
2. Projektování a povolení
- Architektonický návrh: Architektonický návrh určuje, jak bude stavba vypadat, jak bude fungovat a jak se bude používat v každodenním životě. Vzniká v souladu s požadavky investora, možnostmi stavebního pozemku, platnými předpisy a vizí samotného architekta.
- Inženýring: Fáze zajišťující jednotlivé kroky potřebné k tomu, aby mohla stavba legálně a bez komplikací vzniknout. Zahrnuje tedy vyřízení potřebných povolení a jednání s příslušnými úřady, ale například i koordinaci projektové dokumentace.
- Řízení o povolení záměru (dříve územní rozhodnutí a stavební povolení): Na počátku může být nutné zajistit provedení studií dopadů na životní prostředí. Následuje klíčový proces řízení o povolení záměru, během něhož se schvaluje finální podoba stavby. V Česku dosud trvalo v průměru pět let, nový stavební zákon platný od roku 2024 si klade za cíl procesy rychlit.
3. Stavba a prodej
- Zahájení prodeje: Prvotní nabídka realizovaných bytů pro veřejnost se obvykle odehrává po získání potřebných povolení. Zahajuje se marketing a zájemci kupují byty na základě rezervačních smluv a záloh.
- Příprava pozemku: Probíhá čištění parcely, demolice případných stávajících objektů, skrývka ornice a napojení objektu na inženýrské sítě.
- Výběr dodavatelů: Při výběru dodavatelů je stěžejní příprava zadání a oslovení vhodných subjektů. Současní je i hodnocení cenových nabídek a podpis smlouvy o dílo s jasnými zárukami a sankcemi.
- Samotná výstavba: Výstavba čítá kroky jako realizace hrubé stavby, rozvodů, interiérů včetně úpravy okolí. Vždy musí respektovat dohodnutý harmonogram a je důležité průběžně monitorovat stavbu a řešit případné problémy.
4. Dokončení
- Kolaudace: Okamžikem kolaudace se stavba stává oficiálně uživatelnou. Následuje prohlášení vlastníka, kterým se budova rozdělí na jednotlivé byty, kanceláře nebo garážová stání.
- Předání klientům: Závěrečná fáze zahrnuje kontrolu stavu bytu, sepsání předávacího protokolu, odečet měřidel a předání klíčů. Často mu předchází předpřejímka pro nalezení prvních vad, která se odehrává 2 až 3 měsíce před před finálním převzetím bytu.
- Záruční servis: Developer řeší případné reklamace. K typickým vadám náleží špatné napojení izolací, tepelné mosty nebo detaily kolem oken a balkonů.
Developerské projekty v Česku
Developerské projekty jsou rozšířeny i v Česku. Investoři aktuálně reagují na silnou poptávku a v roce 2026 by tak měly přibýt tisíce bytů. Výstavba se soustředí především do velkých měst, jako je Praha, ale v poslední době i Brno.
Společnost Czech Property Fund, s.r.o. je stavební divizí finanční skupiny e-Finance, a.s. a byla založena pro výstavbu a rekonstrukci nemovitostí ve vlastnictví finanční skupiny e-Finance. Portfolio dokončených a pronajímaných nemovitostí celé skupiny aktuálně již přesahuje hodnotu 2,22 miliardy korun.