Hotel, nájemní byty a obchodní galerie v jednom portfoliu. Jak funguje realitní fond pro kvalifikované investory.

Koupit celý hotel si dovolí málokdo. Podílet se na portfoliu, které propojuje hotelové pokoje, nájemní bydlení a obchodní prostory, ale můžete i bez toho, abyste sami řešili recepci nebo opravu výtahu. Takovou cestu nabízí realitní fond kvalifikovaných investorů. Vyžaduje však dostatečný kapitál, čas a porozumění rizikům. Ráno někdo zamkne byt a vyrazí do práce. O pár ulic dál si hotelový host objedná snídani. V obchodní galerii mezitím otevře první prodejna. Tři běžné okamžiky, za kterými stojí různé způsoby, jak mohou nemovitosti přinášet příjmy. Když přemýšlíme o investování do realit, často si představíme jeden byt a jednoho nájemníka. Jenže svět nemovitostí nabízí mnohem širší možnosti. Realitní fond umožňuje podílet se na společném portfoliu a přenechat každodenní správu profesionálům. Místo výběru kuchyňské linky tak investor řeší jiné otázky. Co fond vlastní, odkud získává příjmy a co může jeho hospodaření zkomplikovat?

Co kupujete, když nekupujete vlastní byt?

Při přímém nákupu bytu získáte konkrétní nemovitost. Vybíráte nájemníka, řešíte údržbu a rozhodujete o případném prodeji. Prostřednictvím fondu získáváte účast na společném investování. FONDEFI využívá investiční akcie a prostřednictvím svého realitního podfondu investuje do podílů v nemovitostních společnostech. Nákupem akcií tedy nezískáte konkrétní byt ani hotelový pokoj pro vlastní dovolenou. Podílíte se na ekonomickém výsledku investic podfondu. Ten ovlivňuje více věcí než samotné nájemné. Záleží také na hodnotě nemovitostí, obsazenosti, provozních výdajích, opravách, nákladech fondu a případném úvěrovém financování. Příjem z pronájmu proto nelze zaměňovat za čistý výnos investora. Fond Vám může ušetřit provozní starosti. Výběr vhodné investice ale zůstává Vaším rozhodnutím. I bez vlastního svazku klíčů potřebujete rozumět tomu, kam Vaše peníze směřují.

Bydlení, hotel a obchody mají každý svůj rytmus.

FONDEFI mezi klíčovými projekty představuje brněnský EFI Palace s nájemním bydlením, EFI SPA Hotel**** Superior a EFI Obchodní Galerii v Jihlavě. Propojuje tak nemovitosti s rozdílným využitím i zdroji příjmů. Nájemní bydlení stojí na dlouhodobé potřebě někde žít. Jeho hospodaření ovšem závisí na obsazenosti, platební schopnosti nájemníků a nákladech na údržbu. Hotel potřebuje hosty, kvalitní služby a zvládnutý provoz. Obchodní prostory zase závisejí na zájmu nájemců, jejich podnikání i atraktivitě místa. Kombinace těchto segmentů může pomoci rozložit riziko. Slabší období jedné části portfolia mohou ostatní částečně vyvážit. Žádná automatická pojistka však neexistuje. Například růst nákladů nebo dražší financování mohou zasáhnout více nemovitostí současně. Diverzifikaci proto neurčuje jen počet budov. Rozhoduje také jejich využití, poloha, zadlužení a vzájemné vazby. Deset adres nemusí představovat deset skutečně odlišných investičních příležitostí. [caption id="attachment_26422" align="alignnone" width="1280"] EFI SPA Hotel a EFI Palace v Brně a EFI Obchodní galerie v Jihlavě v koláži nemovitostí fondu FONDEFI.

EFI SPA Hotel a EFI Palace v Brně a EFI Obchodní galerie v Jihlavě v koláži nemovitostí fondu FONDEFI.

Hodnotu nemovitostí tvoří i život uvnitř. FONDEFI propojuje bydlení, hotelnictví a obchod v jedné investiční strategii.[/caption]

Milion korun otevírá jednání. Sám o sobě nestačí.

Minimální investice do FONDEFI činí podle zveřejněných informací jeden milion korun. Konkrétní podmínky vycházejí ze statutu a příslušné třídy investičních akcií. Fond přijímá výhradně kvalifikované investory. Označení „kvalifikovaný investor“ neznamená, že musíte každé ráno sledovat burzu. Zákon tím vymezuje okruh lidí a institucí, kteří mohou do tohoto typu fondu vstoupit. U vstupu s investicí alespoň jeden milion korun nestačí pouze peníze a podpis. Vedle písemného prohlášení o vědomí rizik zákon vyžaduje také odborné posouzení vhodnosti investice. Příslušná oprávněná osoba při něm zohledňuje finanční zázemí, investiční cíle, znalosti a zkušenosti zájemce. Za zákonnými podmínkami se skrývá velmi praktická otázka: Jakou roli mají tyto peníze ve Vašem životě? Jinak o milionu uvažuje člověk s dostatečnou rezervou a dalšími investicemi. Jinak rodina, která z něj za dva roky plánuje financovat vlastní bydlení. Důležitá není jen částka, kterou můžete investovat. Podstatné je také to, jak dlouho ji můžete postrádat a jakou případnou ztrátu unesete.

Nemovitosti potřebují čas. Domácnost potřebuje rezervu.

FONDEFI uvádí investiční horizont pět a více let. Ten odpovídá dlouhodobému charakteru realitních investic, sám však nezaručuje kladný výsledek. Peníze na nečekanou opravu auta, výpadek příjmu nebo blížící se nákup bydlení plní jiný úkol než dlouhodobá investice. Potřebujete k nim přístup ve chvíli, kdy přijde účet. U fondu se dostupnost peněz řídí podmínkami odkupu investičních akcií. Před vstupem proto věnujte pozornost také pravidlům odchodu. Zjistěte, jaké lhůty fond uplatňuje, jaké poplatky mohou vzniknout a za jakých okolností může dojít k omezení či pozastavení odkupů. Podrobnosti hledejte ve statutu a dalších dokumentech. Pokud potřebujete rychlý přístup k úsporám, máte krátký investiční horizont nebo zatím neznáte svůj vztah k riziku, tento typ investice pro Vás nemusí představovat vhodnou volbu. Stejně pečlivě sledujte náklady. Poplatky, provozní výdaje a případné úroky ovlivňují konečný výsledek. Atraktivní nemovitost i zajímavá strategie potřebují ekonomiku, která dává smysl po započtení všech výdajů.

Kdo kontroluje pravidla a kde najdete podrobnosti?

U FONDEFI vykonává administraci AMISTA investiční společnost, a.s., a roli depozitáře UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. Administrátor zajišťuje zákonem vymezenou agendu fondu. Depozitář mimo jiné sleduje peněžní toky a kontroluje nakládání s majetkem v rozsahu svých zákonných povinností. Tyto kontrolní mechanismy však nezaručují výnos ani ochranu před ztrátou. Před konečným rozhodnutím si přečtěte statut a sdělení klíčových informací (KID), které zpřístupňuje AMISTA v přehledu povinných informací. Některé podklady vyžadují přihlášení do klientského vstupu. Dokumenty pomohou objasnit strategii, náklady, rizika i pravidla fungování fondu. Nemovitosti nás přitahují svou konkrétností. Dům si dokážeme prohlédnout, v hotelu přespat a do obchodní galerie zajít na kávu. Snadno pak získáme pocit, že rozumíme i samotné investici. Jenže fasáda neukáže úvěrové smlouvy, provozní náklady ani podmínky přístupu k penězům. Diverzifikace znamená promyšleně rozložit důvěru. A ta začíná u ochoty ptát se i na méně líbivé stránky investice. Nejde jen o to, které budovy mají potenciál vydělávat. Stejně důležité je, zda investice zapadá do života, který chcete žít Vy.

Důležité informace a rizika investování.

Upozornění (důležité informace): Tento článek je určen výhradně pro informační a vzdělávací účely. Nepředstavuje investiční doporučení ani individuální posouzení vhodnosti investice pro konkrétní osobu. Česká národní banka schvaluje prospekty pouze z hlediska toho, že splňují normy týkající se úplnosti, srozumitelnosti a soudržnosti, které ukládá nařízení (EU) 2017/1129. Toto schválení by se nemělo chápat jako potvrzení kvality cenných papírů, které jsou předmětem těchto prospektů. Každá investice s sebou nese riziko. Investor může utrpět ztrátu části nebo celého investovaného kapitálu. Výnosy uvedené v textu vycházejí z parametrů daných emisí; nejsou zárukou budoucího výsledku. Minulá výkonnost ani historické údaje nejsou spolehlivým ukazatelem budoucích výnosů. Pro posouzení investice je relevantní seznámení se s dokumentací k danému produktu (zejména prospektem a emisními podmínkami), včetně informací o rizicích, a zohlednění vlastní finanční situace, investičních cílů a časového horizontu. V případě potřeby doporučujeme využít odborné poradenství.